Marktlage lesen: Was Zinsen, Baukosten und Bewilligungen für Ihr Bauprojekt heißen

Ein Bauprojekt dauert vom ersten Entwurf bis zur Übergabe oft zwei bis vier Jahre. In dieser Zeit bewegt sich der Markt. Die Preise bei der Vergabe sind andere als bei der ersten Schätzung, der Zins bei der Auszahlung ein anderer als beim ersten Bankgespräch. Unsere Marktlage Immobilien zeigt jede Woche, wo der Markt steht. Hier lesen Sie, wie Sie die Zahlen für Ihr Projekt einordnen.

Die Marktlage aktuell

Diese Werte kommen direkt aus der Marktlage und werden jede Woche aktualisiert. Die Farbe zeigt das Klima für Bauen und Kaufen: Rückenwind, gemischt oder Gegenwind.

Alle Kennzahlen mit Verlauf, Quellen und Europa-Vergleich

1. Die Kette bis zur Baustelle

Die Kennzahlen wirken nacheinander. Steigt der Wohnbauzins, wird ein Kredit teurer, und die Banken vergeben weniger Kredite. Weniger Nachfrage heißt weniger neue Projekte, also sinken die Baubewilligungen. Zwei bis drei Jahre später fehlen diese Wohnungen bei den Fertigstellungen. Das Angebot wird knapp, und die Preise ziehen an. Sinkt der Zins, läuft die Kette in die andere Richtung.

2. Baukosten: auf den Zeitpunkt der Vergabe rechnen

Jede Kostenschätzung hat einen Preisstand. Bis zur Vergabe vergehen oft ein bis zwei Jahre. Rechnen Sie die Schätzung deshalb auf den voraussichtlichen Vergabezeitpunkt hoch. Ein Anhaltspunkt ist die Steigerung der Baukosten zum Vorjahr.

Ein Beispiel: Ihre Schätzung ergibt 1,2 Mio. € netto zum heutigen Preisstand. Die Vergabe ist in 18 Monaten. Steigen die Baukosten um 4 % im Jahr, liegen Sie bei der Vergabe rund 6 % höher, also bei etwa 1,27 Mio. €. Diese Differenz gehört ins Budget und nicht in die Reserve für Unvorhergesehenes.

Unterscheiden Sie Baukosten und Baupreise. Der Baukostenindex misst, was Material und Arbeit die Firmen kosten. Der Baupreisindex misst, was Bauherren bezahlen. Sind die Firmen wenig ausgelastet, geben sie Kostensteigerungen oft nicht voll weiter. Sind sie voll ausgelastet, steigen die Preise häufig schneller als die Kosten. Die Baubewilligungen geben dafür einen frühen Hinweis.

3. Feste oder veränderliche Preise

Bei langer Bauzeit stellt sich die Frage nach festen oder veränderlichen Preisen. Mit festen Preisen trägt die Firma das Risiko steigender Kosten und kalkuliert dafür einen Zuschlag ein. Mit veränderlichen Preisen tragen Sie das Risiko, zahlen aber keinen Zuschlag dafür. Wie die Preise umgerechnet werden, regelt die ÖNORM B 2111, meist über Indizes von Statistik Austria.

Legen Sie das schon in der Ausschreibung fest. Nur dann sind die Angebote vergleichbar. Mehr dazu im Ratgeber Angebote vergleichen.

4. Finanzierung mit Spielraum rechnen

Rechnen Sie Ihre Finanzierung nicht nur mit dem heutigen Zins. Prüfen Sie, ob das Projekt auch trägt, wenn der Zins um einen Prozentpunkt höher liegt. Bei einem variablen Kredit betrifft das die ganze Laufzeit, bei einem fixen die Zeit nach der Fixzinsphase.

Ein Beispiel: Ein Kredit über 400.000 € auf 25 Jahre kostet bei 3,5 % Zins rund 2.000 € im Monat. Bei 4,5 % sind es rund 2.220 €. Das sind gut 2.600 € mehr im Jahr. Ihr konkretes Angebot rechnet Ihre Bank.

Achten Sie auch auf die Kreditstandards. Verschärfen die Banken die Vergabe, verlangen sie mehr Eigenmittel und genauere Unterlagen. Eine nachvollziehbare Kostenaufstellung mit Terminplan hilft dann im Gespräch mit der Bank.

5. Firmen prüfen, wenn die Insolvenzen steigen

Steigen die Insolvenzen am Bau, steigt das Risiko, dass ein Auftragnehmer mitten im Projekt ausfällt. Prüfen Sie vor der Vergabe die Bonität, etwa über eine Auskunft eines Gläubigerschutzverbands wie KSV1870, AKV oder Creditreform. Vereinbaren Sie Sicherheiten wie Vertragserfüllungsgarantie und Haftrücklass, und zahlen Sie nur nach geprüftem Leistungsstand. Was zu tun ist, wenn es doch passiert, steht im Ratgeber Baufirma insolvent.

6. Der Zyklus: Hintergrund, keine Prognose

Die Marktlage ordnet Wien und Österreich ohne Wien in vier Phasen ein. Grundlage sind die Preisdynamik und die Bewertung im Verhältnis zu Mieten und Finanzierungskosten.

Die Phasen beschreiben, was ist. Wann eine Phase endet, sagen sie nicht. Für Ihr Projekt zählen Lage, Objekt und Zeitplan mehr als der Durchschnitt eines Landes. Die Marktlage ist eine Beobachtung auf Basis öffentlicher Daten, keine Anlage-, Steuer- oder Kaufberatung.

Stand: November 2026. Alle Beträge sind Orientierungswerte, netto und ohne Gewähr, keine Kostenschätzung nach ÖNORM B 1801-1. Quellen: Marktlage Immobilien von calcuneer (EZB, Eurostat, Oesterreichische Nationalbank, Statistik Austria, KSV1870, EHL), ÖNORM B 2111. Rechenbeispiele gerundet.