Zwangsversteigerung in Österreich: So ersteigern Sie eine Immobilie

Die Zahl der Versteigerungen ist stark gestiegen. 2025 wurden in Österreich laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft 1.559 Versteigerungstermine angesetzt, um 42,8 % mehr als im Jahr davor. Für Käufer heißt das: mehr Auswahl, aber auch mehr Objekte mit Sanierungsrückstau, offenen Mietverhältnissen oder Lasten im Grundbuch.

Wo Sie Versteigerungen finden

Alle gerichtlichen Versteigerungen werden in der Ediktsdatei der Justiz veröffentlicht, edikte.justiz.gv.at. Dort suchen Sie nach Bundesland, Gericht oder Objektart. Jedes Edikt hat einen Link zum Gutachten.

Einfacher geht es für den Osten Österreichs: Im Versteigerungsradar listen wir jede Woche alle anstehenden Versteigerungen von Häusern, Wohnungen, Geschäftsflächen und Grundstücken in Wien, Niederösterreich und Burgenland, mit Suche nach Ort, Art und Budget.

Was im Edikt steht

• Schätzwert: der Verkehrswert laut Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen, zum Bewertungsstichtag.
• Geringstes Gebot: grundsätzlich die Hälfte des Schätzwerts. Darunter gibt es keinen Zuschlag.
• Vadium: die Sicherheit, die der Meistbietende sofort erlegen muss, 10 % des Schätzwerts, mindestens 1.000 €.
• Termin und Gericht: Versteigert wird beim zuständigen Bezirksgericht, für Liegenschaften nicht online.
• Besichtigung: ein oder mehrere Termine, manchmal nur auf Antrag beim Gericht.
• Gutachten: Beschreibung, Zustand, Fotos, Pläne, oft auch Hinweise auf Mietverträge, Lasten und Rückstände.

Vor dem Termin: sechs Schritte

1. Gutachten ganz lesen: auch das Datum der Bewertung und welche Räume der Sachverständige nicht gesehen hat.
2. Grundbuch prüfen: Im C-Blatt stehen Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten und verbücherte Bestandrechte. Manche davon bleiben nach dem Zuschlag bestehen.
3. Besichtigen: mit jemandem, der Baukosten kennt. Keller, Dach, Decken und Haustechnik sind die teuren Bauteile.
4. Sanierung rechnen und Höchstgebot festlegen: Gebot plus Sanierung plus Nebenkosten müssen unter Ihrem Zielwert bleiben. Wie das geht, zeigt der Ratgeber Sanierungskosten bei Versteigerungen.
5. Finanzierung fixieren: Das Meistbot ist binnen zwei Monaten ab Rechtskraft des Zuschlags fällig. Klären Sie mit Ihrer Bank vorher, ob und wie sie ein ersteigertes Objekt finanziert.
6. Sparbuch besorgen: Das Vadium ist ausschließlich als Sparbuch zulässig, auch mit Losungswort. Überweisung, Kontoauszug oder Zahlungszusage reichen nicht.

Der Versteigerungstermin

Die Versteigerung leitet das Gericht. Zuerst werden die Versteigerungsbedingungen verlesen: welche Lasten der Ersteher übernimmt, welche Gebühren bar zu zahlen sind und ob von den gesetzlichen Bedingungen abgewichen wird. Sie können dazu Fragen stellen. Danach wird geboten, ab dem geringsten Gebot, bis niemand mehr erhöht.

Der Meistbietende muss das Vadium sofort erlegen. Kann er das nicht, geht die Versteigerung beim vorherigen Gebot weiter, und das Gericht kann eine Ordnungsstrafe verhängen. Sie müssen nicht selbst anwesend sein, ein Vertreter mit Vollmacht kann für Sie bieten.

Nach dem Zuschlag

Zahlt der Ersteher nicht rechtzeitig, wird die Liegenschaft auf seine Kosten neu versteigert. Er haftet für einen Ausfall beim neuen Meistbot und für die Kosten, das Vadium kann dafür herangezogen werden. Ist das Objekt noch bewohnt, ordnet das Gericht die Übergabe an, notfalls mit Räumung. Die Kosten der Räumung muss der bisherige Eigentümer ersetzen. Ob er das kann, ist eine andere Frage, und bis dahin können Monate vergehen.

Was mit Mietern und Lasten passiert

• Dienstbarkeiten und Reallasten, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen, etwa ein Wegerecht oder ein Wohnrecht, übernehmen Sie ohne Abzug vom Meistbot.
• Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes laufen weiter. Sie treten als Vermieter ein und können nur aus den Gründen des Mietrechtsgesetzes kündigen. Das betrifft vor allem Altbauwohnungen.
• Andere Mietverträge kann der Ersteher unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, außer der Vertrag ist im Grundbuch eingetragen und hat Vorrang. Ob das für Ihr Objekt gilt, klärt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
• Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft sind bei Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen durch ein Vorzugspfandrecht gesichert und werden aus dem Meistbot bezahlt. Ab dem Zuschlag zahlen Sie die laufenden Beiträge und Ihren Anteil an beschlossenen Sanierungen.

Die häufigsten Fehler

• Bis zum Schätzwert mitbieten, ohne die Sanierung gerechnet zu haben
• Kein Sparbuch dabei, oder eines mit zu niedrigem Betrag
• Finanzierung nicht fix, obwohl die Zahlungsfrist nur zwei Monate beträgt
• Mietverträge und Lasten im Grundbuch übersehen
• Keine Versicherung ab dem Zuschlag, obwohl die Gefahr schon übergegangen ist

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: Exekutionsordnung §§ 179, 180, 189, 195, 196, 200, 201, 205 bis 207 (RIS), Europäisches Justizportal (Gerichtliche Versteigerungen, Österreich), Wohnrecht online (Mietverträge nach Zwangsversteigerung), Brandauer Rechtsanwälte (03/2026, 08/2026), Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (Presseinformation 01/2026).