Immobilie aus der Versteigerung: Sanierungs­kosten richtig einschätzen

Die Zahl der Versteigerungen steigt. Laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft wurden 2025 österreichweit 1.559 Versteigerungstermine angesetzt, um 42,8 % mehr als im Jahr davor, davon 265 in Wien. Viele dieser Objekte haben einen Sanierungsrückstau. Wer ihn unterschätzt, bezahlt zu viel.

Was das Gutachten sagt und was nicht

Jedes Edikt enthält ein Kurzgutachten, meist auch das vollständige Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen. Es ermittelt den Verkehrswert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag. Für Ihr Gebot reicht das aus mehreren Gründen nicht:

• Der Stichtag liegt zurück: Zwischen Bewertung und Versteigerung vergehen oft Monate, manchmal Jahre. In zwei Wiener Edikten vom Oktober 2026 stammen die Bewertungen vom März 2024 und vom Oktober 2025.
• Schäden werden bewertet, nicht kalkuliert: Der Sachverständige beschreibt den Zustand und berücksichtigt ihn im Wert. Was die Behebung je Gewerk kostet, steht selten drin.
• Nicht alles war zugänglich: Bewohnte oder versperrte Räume, Dachböden und Keller sind oft nur teilweise beschrieben.
• Ihr Vorhaben fehlt: Ob Sie selbst einziehen, vermieten oder sanieren und verkaufen, ändert den Umfang der Arbeiten.

Richtwerte für die Sanierung in Wien

Die Werte gelten für eine Wohnung. Bei ganzen Häusern kommen Dach, Fassade, Stiegenhaus, Keller und Steigleitungen dazu, in Schutzzonen mit Auflagen für Fassade, Fenster und Dach. Feuchte Mauern, schadhafte Holzdecken oder Statik können die Kosten weit über diese Bandbreiten heben. Mehr dazu im Ratgeber Sanierungskosten pro m² in Wien.

Die Kosten, die Bieter am häufigsten vergessen

• Grunderwerbsteuer und Eintragung: 3,5 % und 1,1 % vom Meistbot.
• Vadium und Zahlung: Als Sicherheit 10 % des Schätzwerts, mindestens 1.000 €, ausschließlich als Sparbuch. Das Meistbot ist binnen zwei Monaten nach Rechtskraft des Zuschlags zu bezahlen. Die Finanzierung muss also vor dem Termin stehen.
• Eigentümergemeinschaft: Rückstände des bisherigen Eigentümers sind unter bestimmten Voraussetzungen durch ein gesetzliches Vorzugspfandrecht gesichert und werden dann vorrangig aus dem Meistbot bezahlt (§ 27 WEG). Ab dem Zuschlag tragen Sie die laufenden Beiträge und Ihren Anteil an beschlossenen Sanierungen. Eine knappe Rücklage kündigt Sonderzahlungen an.
• Mietverträge: Bestehende Mietverhältnisse können nach dem Zuschlag weiterlaufen. Dann sanieren Sie erst, wenn eine Wohnung frei wird, und rechnen mit den bestehenden Mieten.
• Räumung und Leerstand: Ist das Objekt noch bewohnt, kann es Monate dauern, bis Sie beginnen können. Finanzierung, Betriebskosten und Versicherung laufen in dieser Zeit weiter.
• Planung und Behörde: Architekt, Statik, Bewilligungen und offene baupolizeiliche Aufträge kosten Geld und Zeit, bevor die erste Firma anfängt.

So rechnen Sie Ihr Höchstgebot

1. Zielwert festlegen: Was ist das Objekt nach der Sanierung wert, oder was soll es Ihnen an Miete bringen? Diesen Wert bestimmt Ihr Sachverständiger oder Ihre eigene Marktkenntnis.
2. Sanierung schätzen: je Gewerk, aus Gutachten, Plänen und Besichtigung.
3. Reserve aufschlagen: im Bestand mindestens 15 % der Sanierungskosten, bei schlechtem Zustand mehr.
4. Gewinn oder Sicherheitsabstand abziehen: Ohne ihn tragen Sie das ganze Risiko für nichts.
5. Nebenkosten herausrechnen: Was übrig bleibt, geteilt durch 1,046, ist Ihr Höchstgebot vor Finanzierung und Leerstand.

Im Beispiel liegt das Höchstgebot unter dem Schätzwert von 300.000 €. Wer im Termin bis zum Schätzwert mitbietet, verliert Geld, obwohl er unter dem Wert gekauft zu haben scheint.

Die Besichtigung richtig nutzen

Der Besichtigungstermin steht im Edikt, oft gibt es nur einen. Nehmen Sie sich Zeit für die Bauteile, die teuer werden:

• Keller: feuchte Mauern, Salzausblühungen, Geruch
• Dach: Dachstuhl, Deckung, Spuren von Wassereintritt im Dachboden
• Decken: Risse und Durchbiegungen bei Holzdecken im Altbau
• Haustechnik: Alter der Steigleitungen, Elektrik, Heizung und Kamine
• Fenster und Fassade: Zustand, in Schutzzonen mit Auflagen

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Alle Beträge sind Orientierungswerte, netto und ohne Gewähr, keine Kostenschätzung nach ÖNORM B 1801-1. Quellen: Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (Presseinformation 01/2026), Exekutionsordnung und WEG 2002 § 27 (RIS), Brandauer Rechtsanwälte (03/2026), Ediktsdatei der Justiz, calcuneer-Baupreisdatenbank Preisstand Q3/2026.