Baufirma insolvent: Was Bauherren jetzt tun sollten

Sie sind damit nicht allein: Im ersten Halbjahr 2026 zählte der KSV1870 in Österreich laut Hochrechnung 495 Firmenpleiten im Baugewerbe. Für den Bauherrn ist das trotzdem jedes Mal eine Ausnahmesituation, mit einer Baustelle, die steht, einem Kredit, der läuft, und vielen offenen Fragen. Dieser Ratgeber ordnet die Schritte in der Reihenfolge, in der sie wichtig werden.

1. Ist die Firma wirklich insolvent?

Gerüchte auf der Baustelle sind noch keine Insolvenz. Verbindlich ist die Insolvenzdatei der Justiz. Dort sehen Sie kostenlos das zuständige Gericht, die Art des Verfahrens, den Masseverwalter (im Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung: den Sanierungsverwalter) mit Kontaktdaten, die Frist für die Anmeldung von Forderungen und den Termin der ersten Gläubigerversammlung.

Achten Sie auf die Art des Verfahrens: Im Sanierungsverfahren arbeitet der Betrieb meist weiter, im Konkursverfahren wird er häufig geschlossen. Davon hängt ab, ob Ihre Firma überhaupt noch fertigbauen kann. Im Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung entscheidet die Firma selbst über Ihren Vertrag, mit Zustimmung des Sanierungsverwalters.

Wird ein Insolvenzantrag mangels Vermögens abgewiesen, gibt es kein Verfahren und keinen Masseverwalter. Dann gelten Ihr Vertrag und das allgemeine Recht, etwa der Rücktritt nach Setzen einer Nachfrist. Lassen Sie diesen Schritt anwaltlich vorbereiten.

2. Baustelle sichern und Bautenstand dokumentieren

Eine stehende Baustelle verliert jeden Tag an Wert. Sorgen Sie dafür, dass sie abgesperrt ist, dass Dach, Fenster und Abdichtungen gegen Wasser geschützt sind und dass Ihre Bauwesen- oder Gebäudeversicherung informiert ist.

Dokumentieren Sie dann den Bautenstand: Fotos mit Datum aus allen Räumen und von allen Seiten, ein Aufmaß der erbrachten Leistungen und eine Liste des gelieferten Materials. Am besten halten Sie den Stand gemeinsam mit dem Masseverwalter fest. Dann gibt es später keinen Streit darüber, was gebaut ist. Vorsicht bei Material, das noch nicht eingebaut ist: Es kann unter Eigentumsvorbehalt einem Lieferanten gehören.

3. Zahlungen anhalten und Rechnungen prüfen

Leisten Sie keine Abschlagszahlung mehr, ohne sie gegen den tatsächlichen Bautenstand zu prüfen. Häufig zeigt sich dabei, dass mehr bezahlt als gebaut wurde. Dieses Geld ist meist nur noch als Insolvenzforderung zu holen. Ob Sie es mit offenen Rechnungen der Firma aufrechnen können, klären Sie mit Ihrem Anwalt.

Zahlungen nach der Eröffnung des Verfahrens leisten Sie nur in Abstimmung mit dem Masse- oder Sanierungsverwalter. Wer im Konkurs direkt an die Firma zahlt, riskiert, ein zweites Mal zahlen zu müssen.

4. Der Masseverwalter: erfüllen oder zurücktreten

Ein Bauvertrag, den beide Seiten noch nicht vollständig erfüllt haben, bleibt mit der Insolvenz zunächst bestehen. Nach § 21 Insolvenzordnung entscheidet der Masseverwalter, ob er den Vertrag erfüllt oder zurücktritt. Auf Ihren Antrag setzt ihm das Insolvenzgericht dafür eine Frist. Sie endet frühestens drei Tage nach der Berichtstagsatzung, das kann bis zu drei Monate dauern. Erklärt er sich bis dahin nicht, gilt das als Rücktritt. Ihren Schaden melden Sie dann als Insolvenzforderung an.

Schneller geht es, wenn die Firma mit der Bauleistung schon in Verzug ist: Fordern Sie den Masseverwalter schriftlich zur Erklärung auf. Er muss sich dann unverzüglich, längstens innerhalb von fünf Arbeitstagen erklären. Schweigt er, gilt auch das als Rücktritt.

Zwei Punkte überraschen viele Bauherren:

• Ein Rücktrittsrecht nur wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nach § 25b Insolvenzordnung unzulässig, auch wenn es im Vertrag steht.
• Wird der Betrieb weitergeführt und könnte eine Vertragsauflösung das gefährden, dürfen Sie den Vertrag in den ersten sechs Monaten nach Eröffnung nur aus wichtigem Grund auflösen (§ 25a Insolvenzordnung). Ein Verzug aus der Zeit vor der Insolvenz oder die schlechte Finanzlage der Firma reicht dafür nicht. Anders ist es, wenn die Auflösung nötig ist, um schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile von Ihnen abzuwenden.

Welche Schritte in Ihrem Fall zulässig sind, klären Sie mit Ihrem Anwalt. Für die technische Seite, also was gebaut ist und was die Fertigstellung kostet, sind wir da.

5. Garantien und Rücklässe: Fristen zuerst

Prüfen Sie sofort, welche Sicherheiten Sie haben: eine Vertragserfüllungsgarantie, eine Anzahlungsgarantie, einen Deckungsrücklass, einen Haftrücklass oder eine Haftrücklassgarantie. Bankgarantien haben ein Ablaufdatum. Besteht ein gesicherter Anspruch, rufen Sie sie rechtzeitig und genau so ab, wie es im Garantietext steht, schriftlich und nachweisbar. Eine Garantie, die einen Tag zu spät gezogen wird, ist wertlos.

Ist ein Haftrücklass vereinbart, behalten Sie ihn ein, eine Haftrücklassgarantie rufen Sie vor Ablauf ab. Damit decken Sie die Behebung von Mängeln an den Leistungen der insolventen Firma, wenn eine andere Firma sie beheben muss.

6. Forderung fristgerecht anmelden

Die Frist steht im Edikt. Anmelden können Sie selbst beim Insolvenzgericht, über einen Gläubigerschutzverband wie KSV1870, AKV oder Creditreform (ÖVC), oder über Ihren Anwalt. Die Anmeldung beim Gericht kostet eine Gerichtsgebühr. Eine verspätete Anmeldung ist meist noch möglich, verursacht aber Zusatzkosten. Anzumelden sind etwa Überzahlungen, Mehrkosten der Fertigstellung, Verzugsschäden und Mängelansprüche. Die Quote ist oft gering. Anmelden sollten Sie trotzdem, und je besser Ihre Mehrkosten belegt sind, desto stärker ist Ihre Position.

7. Restkosten ermitteln und neu vergeben

Spätestens jetzt brauchen Sie eine belastbare Zahl: Was kostet es, das Gebäude fertigzustellen? Die Fertigstellung kostet meist mehr als der offene Rest des alten Vertrags. Neue Firmen übernehmen kleinere, unklare Teilaufträge, Mängel müssen erst behoben werden, und jede Schnittstelle zur Vorleistung braucht Klärung.

Bewährt hat sich dieser Ablauf:

1. Bautenstand und Restkosten je Gewerk, mit Bandbreite und realistischem Termin.
2. Leistungsverzeichnis für die offenen Leistungen, damit die Angebote vergleichbar sind.
3. Vergabe an neue Firmen mit klarer Abgrenzung, wer für welchen Teil gewährleistet.
4. Steuerung bis zur Übergabe, mit Zahlungen nur nach geprüftem Leistungsstand.

Wenn eine Bank finanziert, stimmen Sie die Zahl und den neuen Terminplan früh mit ihr ab. Eine nachvollziehbare Restkostenaufstellung beschleunigt dort jede Entscheidung.

Sonderfall: Wohnung vom Bauträger gekauft

Haben Sie eine Wohnung vom Bauträger gekauft, schützt Sie das Bauträgervertragsgesetz. Ihre Zahlungen müssen gesichert sein, etwa über eine Eintragung im Grundbuch mit Zahlung nach Baufortschritt (Ratenplan) oder über eine Bankgarantie. Klären Sie zuerst, welches Modell in Ihrem Kaufvertrag steht, kontaktieren Sie, falls vorhanden, den Treuhänder und notieren Sie die Anmeldefrist aus dem Edikt. Oft lohnt es sich, gemeinsam mit den anderen Käufern vorzugehen.

Diese Unterlagen sollten Sie jetzt zusammensuchen

• Bauvertrag oder Auftrag, Angebot und Leistungsverzeichnis
• alle Rechnungen, Teilrechnungen und Zahlungsbelege
• Garantien, Bürgschaften und Vereinbarungen zu Rücklässen
• Bautagebuch, Besprechungsprotokolle und Schriftverkehr
• Pläne, Baubewilligung und behördliche Bescheide
• Fotos des Bautenstands mit Datum

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: Insolvenzordnung §§ 3, 21, 25a, 25b, 171 und Bauträgervertragsgesetz (RIS), KSV1870 Hochrechnung Unternehmensinsolvenzen 1. Halbjahr 2026.