Schlussrechnung am Bau prüfen: Fristen, Ablauf und typische Fehler

Die Schlussrechnung ist die letzte Gelegenheit, Fehler aus der ganzen Bauzeit zu finden: doppelt verrechnete Leistungen, Mengen ohne Nachweis oder Nachträge, die nie freigegeben wurden. Die folgenden Fristen gelten, wenn die ÖNORM B 2110 vereinbart ist. Ihr Vertrag kann andere Fristen enthalten.

Die Fristen nach ÖNORM B 2110

Ist die ÖNORM nicht vereinbart, gilt das ABGB: Das Entgelt ist grundsätzlich erst nach Vollendung des Werks fällig. Feste Prüffristen gibt es dort nicht, vereinbaren Sie sie deshalb im Vertrag.

Der Vorbehalt ist der Grund, warum die Schlusszahlung so wichtig ist: Erhebt die Firma binnen drei Monaten keinen begründeten Vorbehalt und steht keiner schon in der Rechnung, kann sie später nichts mehr nachfordern. Das gilt aber nur, wenn Sie Kürzungen schriftlich und nachvollziehbar begründet haben. Umgekehrt sollten auch Sie vor der Zahlung alles geprüft haben.

So prüfen Sie die Schlussrechnung

1. Grundlagen sammeln: Vertrag, Leistungsverzeichnis, freigegebene Nachträge, Aufmaßblätter, bestätigte Regieberichte, Abschlagsrechnungen und Zahlungen.
2. Mengen: Jede Menge braucht einen Nachweis, am besten ein gemeinsames Aufmaß oder eine nachvollziehbare Ermittlung aus dem Plan nach den Abrechnungsregeln des Vertrags.
3. Preise: Die Einheitspreise müssen den Vertragspreisen entsprechen. Neue Preise gibt es nur über freigegebene Nachträge.
4. Nachträge und Regie: Nur schriftlich freigegebene Nachträge und bestätigte Regiestunden sind abrechenbar.
5. Preisgleitung: Nur wenn veränderliche Preise vereinbart sind, nach der vereinbarten Methode, etwa nach ÖNORM B 2111.
6. Abzüge: Abschlagszahlungen, vereinbarte Nachlässe, Skonto, Umlagen und der Haftrücklass müssen richtig abgezogen sein.
7. Rechnerische Prüfung: Summen, Übertragungen, Umsatzsteuer.

Typische Fehler aus unserer Praxis

• Leistungen, die in einer Pauschale oder in den Vorbemerkungen schon enthalten sind, werden zusätzlich verrechnet
• Mengen werden aus dem Angebot übernommen statt nach tatsächlicher Ausführung abgerechnet
• Entfallene Leistungen fehlen als Abzug, während Mehrleistungen voll verrechnet werden
• Regiestunden ohne Bestätigung oder für Arbeiten, die im Leistungsverzeichnis stehen
• Nachträge mit Preisen, die nicht aus den Vertragspreisen abgeleitet sind
• Abschlagszahlungen oder Rücklässe nicht oder falsch abgezogen

Haftrücklass und Umsatzsteuer

Üblich ist, nach der Schlussrechnung einen Haftrücklass einzubehalten oder dafür eine Bankgarantie zu verlangen. Er sichert Ihre Ansprüche aus der Gewährleistung. Höhe und Dauer stehen im Vertrag. Achten Sie darauf, dass eine Garantie nicht vor dem Ende der Gewährleistungsfrist abläuft.

Bei der Umsatzsteuer gilt: Sind Sie als Unternehmen selbst mit der Bauleistung beauftragt, etwa als Generalunternehmer oder Bauträger, oder erbringen Sie üblicherweise selbst Bauleistungen, geht die Steuerschuld auf Sie über (Reverse Charge). Private Bauherren und die meisten Eigentümergemeinschaften erhalten eine Rechnung mit Umsatzsteuer.

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: ÖNORM B 2110:2023 (Sekundärquellen: Linde Verlag, Wolf Theiss, SOLID 04/2025), ABGB § 1170 (RIS), OGH 4 Ob 129/19b und 1 Ob 88/25k, UStG § 19 Abs 1a.