Nachträge am Bau: Wann sind sie berechtigt, und wie prüft man sie?

Nachträge, in der ÖNORM „Mehrkostenforderungen“ genannt, sind der häufigste Grund, warum Baubudgets kippen. Nicht jeder Nachtrag ist unberechtigt. Aber viele sind zu hoch oder betreffen Leistungen, die längst im Vertrag stehen.

Welche Regeln gelten für Ihren Vertrag?

Die ÖNORM B 2110 gilt nur, wenn sie im Vertrag vereinbart ist. Bei öffentlichen Auftraggebern und größeren Bauvorhaben ist das die Regel, bei privaten Bauherren oft nicht. Dann gilt das ABGB.

Nach dem ABGB kommt es auf den Kostenvoranschlag an (§ 1170a ABGB). Hat die Firma die Richtigkeit ausdrücklich gewährleistet, kann sie keine Erhöhung verlangen, auch wenn die Arbeit größer oder teurer wird als gedacht. Ohne diese Gewährleistung muss sie eine beträchtliche Überschreitung unverzüglich anzeigen, sonst verliert sie den Anspruch auf die Mehrkosten. Sie als Bauherr können dann vom Vertrag zurücktreten. Liegen die Gründe für die Mehrarbeiten in Ihrer eigenen Sphäre, besteht laut OGH keine Anzeigepflicht.

Für private Bauherren gilt nach dem Konsumentenschutzgesetz: Ein Kostenvoranschlag ist verbindlich, wenn die Firma nicht ausdrücklich das Gegenteil erklärt. Das schützt aber nur vor Überschreitungen bei den veranschlagten Arbeiten. Was Sie zusätzlich bestellen oder ändern, ist trotzdem zu bezahlen.

Nach der ÖNORM B 2110 (aktuelle Ausgabe 2023) gibt es kein solches Rücktrittsrecht. Stattdessen wird der Vertrag angepasst: Ändert sich die Leistung oder wird ihre Erbringung gestört, und liegt die Ursache beim Auftraggeber, hat die Firma Anspruch auf einen angepassten Preis.

Wessen Sphäre? Die wichtigste Frage

Die ÖNORM ordnet Risiken Sphären zu. Zur Sphäre des Bauherrn gehören unter anderem seine Pläne und Unterlagen, seine Anordnungen, Mängel im Leistungsverzeichnis und Ereignisse, die nicht vorhersehbar und nicht abwendbar waren. Zur Sphäre der Firma gehören ihre Kalkulation und ihre eigene Organisation samt Subunternehmern.

Daraus folgt: Hat die Firma eine Leistung zu billig angeboten, ist das kein Grund für einen Nachtrag. Und eine reine Preissteigerung beim Material ohne Änderung der Leistung ist laut einer OGH-Entscheidung aus 2025 nicht über die Nachtragsregeln der ÖNORM abgedeckt. Ob Preise steigen dürfen, regelt dann die vereinbarte Preisgleitung.

Rechtzeitig angemeldet?

Nach der ÖNORM B 2110 muss die Firma eine Mehrkostenforderung anmelden und prüffähig vorlegen. Versäumt sie die Anmeldung, verliert sie den Anspruch insoweit, als Ihnen dadurch ein Nachteil entsteht, etwa weil Sie sonst eine billigere Lösung gewählt hätten. Halten Sie deshalb fest, wann die Firma was angekündigt hat.

Der Höhe nach: Preise aus dem Vertrag

Nach ÖNORM B 2110 werden neue Preise aus den Preisen des Vertrags abgeleitet, nicht aus aktuellen Marktpreisen. Ohne ÖNORM und ohne Preisvereinbarung schuldet der Bauherr nach ABGB ein angemessenes Entgelt. In der Praxis heißt das: Ein guter Preis bleibt ein guter Preis, ein schlechter bleibt ein schlechter. Verlangen Sie deshalb die Ableitung aus vergleichbaren Positionen des Leistungsverzeichnisses und bei Bedarf die Kalkulation, auf der das Angebot beruht. Mehrkosten aus einer Störung des Bauablaufs müssen konkret für Ihre Baustelle nachgewiesen werden. Ein allgemeines bauwirtschaftliches Gutachten ohne Bezug zur Baustelle reicht laut OGH nicht.

Wie viel bei einer genauen Prüfung übrig bleiben kann, zeigt ein Bericht des Rechnungshofs aus 2007 zu Bauvorhaben der öffentlichen Hand. Er zitiert einen Fachautor, wonach im Schnitt nur etwa 30 % einer Mehrkostenforderung letztlich berechtigt sind. Das ist kein Freibrief zum Kürzen, aber ein guter Grund, jeden Nachtrag zu prüfen.

So prüfen Sie einen Nachtrag

1. Vertrag lesen: Ist die Leistung im Leistungsverzeichnis, in den Vorbemerkungen oder in einer Pauschale schon enthalten?
2. Ursache klären: Hat sich die Leistung geändert, und wenn ja, auf wessen Veranlassung?
3. Fristen prüfen: Wann wurde der Nachtrag angemeldet, wann ausgeführt?
4. Mengen prüfen: Aufmaß oder Plan statt Schätzung, Abzug von entfallenen Leistungen.
5. Preise prüfen: Ableitung aus den Vertragspreisen, keine doppelten Zuschläge.
6. Entscheiden und dokumentieren: schriftlich freigeben, kürzen oder begründet ablehnen.

Wichtig für den Baufortschritt: Eine ungeklärte Mehrkostenforderung ist kein Grund, die Baustelle stillstehen zu lassen. Ordnen Sie notwendige Leistungen an und klären Sie den Preis parallel, schriftlich und zeitnah.

Nachträgen vorbeugen

• ein vollständiges Leistungsverzeichnis mit Mengen aus dem Plan statt Pauschalen für Unbekanntes
• eine Bestandsaufnahme vor der Ausschreibung, gerade bei Sanierungen
• eine Reserve im Budget, die nur für freigegebene Nachträge verwendet wird
• klare Regeln im Vertrag: wer darf anordnen, in welcher Form, mit welchen Fristen

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: ABGB § 1170a (RIS), ÖNORM B 2110:2023 (Sekundärquellen: Wolf Theiss, Linde Verlag), KSchG § 5 Abs 2, ABGB § 1152, OGH 4 Ob 1/24m, 4 Ob 200/24a und 6 Ob 136/22a, Rechnungshof Österreich, Reihe Wien 2007/1.