Sanierung in der Eigentümergemeinschaft: Beschluss, Mehrheit und Finanzierung

In vielen Häusern scheitern Sanierungen nicht am Recht, sondern an fehlenden Zahlen und an der Sorge einzelner Eigentümer vor hohen Nachzahlungen. Hier die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes und ein Weg zu einem Beschluss, der hält.

Welche Mehrheit braucht die Sanierung?

Das WEG unterscheidet zwischen ordentlicher Verwaltung, zu der die Erhaltung gehört, und außerordentlicher Verwaltung, etwa Verbesserungen, die über die Erhaltung hinausgehen. Für beides genügt ein Mehrheitsbeschluss. Er kommt auf zwei Wegen zustande:

• mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile stimmt zu, oder
• zwei Drittel der abgegebenen Stimmen stimmen zu, und diese vertreten mindestens ein Drittel aller Anteile.

Gezählt wird immer nach Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen.

Eine thermische Sanierung kann als ordentliche Verwaltung gelten, wenn ihre Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Erhaltungszustand des Hauses und zur erwarteten Einsparung stehen. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls. Genau dafür ist eine nachvollziehbare Kosten- und Förderrechnung wichtig.

Bei außerordentlicher Verwaltung hat jeder überstimmte Eigentümer zusätzliche Rechte: Er kann beim Gericht die Aufhebung beantragen, etwa wenn die Kosten nicht aus der Rücklage gedeckt sind oder ihn die Veränderung übermäßig beeinträchtigt. Ein Verbesserungsbeschluss ohne Deckung in der Rücklage ist deshalb angreifbar.

Fristen, die Sie kennen sollten

Beschlüsse können auch im Umlaufweg, also schriftlich ohne Versammlung, gefasst werden. Jeder Beschluss wird im Haus angeschlagen und allen Eigentümern schriftlich mitgeteilt. Starten Sie Ausschreibung und Vergabe deshalb mit Blick auf die Anfechtungsfristen.

Wie wird finanziert?

Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Rücklage bilden. Seit 1. Jänner 2026 beträgt die gesetzliche Mindestrücklage 1,12 € je m² Nutzfläche und Monat, mit Ausnahmen etwa bei bereits hoher Rücklage oder kurz nach einer umfassenden Sanierung. Für eine größere Sanierung reicht das selten. Üblich sind Kombinationen aus Rücklage, einer Erhöhung der laufenden Beiträge, einer Sonderumlage und einem Darlehen. Förderungen senken den Eigenanteil, in Wien etwa die Zuschüsse für thermische Sanierung und Heizungstausch.

Jeder Eigentümer kann die Erhaltung und eine angemessene Rücklage gerichtlich durchsetzen. Ist eine Erhaltungsarbeit, die seltener als jährlich anfällt, nicht aus der Rücklage gedeckt, kann das Gericht auf Antrag eine Ratenzahlung über bis zu zehn Jahre festlegen, wenn die sofortige Zahlung nicht zumutbar ist, verzinst zum ortsüblichen Hypothekarzins. Das kann helfen, wenn eine Sonderumlage für manche Eigentümer schwer tragbar ist.

So kommen Sie zu einem tragfähigen Beschluss

1. Bestand und Maßnahmen: Ein Sanierungskonzept zeigt, was nötig ist und was sinnvoll wäre.
2. Kosten mit Bandbreite: Eine Kostenschätzung nach ÖNORM B 1801-1 statt einer Zahl aus dem ersten Angebot.
3. Förderungen: Was ist realistisch, und welche Anträge müssen wann gestellt werden?
4. Kosten je Wohnung: Eigentümer entscheiden über ihren Anteil, nicht über die Gesamtsumme. Rechnen Sie die Kosten auf die Anteile herunter.
5. Beschlussvorlage: Maßnahmen, Kostenrahmen, Finanzierung und wer beauftragt wird, klar formuliert.

Was Eigentümer am meisten fürchten, ist die Nachzahlung nach dem Beschluss. Eine Zahl, für die jemand einsteht, nimmt diese Sorge und macht Zustimmung leichter.

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: Wohnungseigentumsgesetz 2002 §§ 16, 24, 28, 29, 30, 31 idF WEG-Novelle 2022 und BGBl. I 92/2024, MRG § 3 (RIS), Mindestrücklage nach § 31 Abs 1 WEG ab 01.01.2026.