Unfertiges Bauprojekt kaufen: Versteigerung, Insolvenz und Restkosten

Seit 2023 stehen in Österreich wieder mehr Bauprojekte still, weil Bauträger oder Baufirmen ausgefallen sind. Für Investoren, Bauträger und Banken entstehen dadurch Chancen. Wer aber nur auf den Preis je m² schaut, übersieht oft, was die Fertigstellung kostet.

Weg 1: Die Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung verkauft das Bezirksgericht die Liegenschaft auf Antrag eines Gläubigers. Alle Termine stehen in der Ediktsdatei der Justiz, mit Schätzwert, Kurzgutachten und Besichtigungstermin. Das vollständige Gutachten ist meist angefügt, bei großem Umfang beim Gericht einsehbar.

Wichtig: Für die Angaben im Edikt und im Gutachten gibt es keine Gewährleistung. Bestimmte Lasten wie Dienstbarkeiten und auch Mietverhältnisse können bestehen bleiben. Edikt und Versteigerungsbedingungen regeln das im Detail. Lesen Sie sie vollständig.

Weg 2: Der Verkauf aus der Insolvenzmasse

Ist der Eigentümer insolvent, verkauft der Masseverwalter. Meist geschieht das freihändig an den Bestbieter. Für den Verkauf einer Liegenschaft braucht er die Zustimmung des Gläubigerausschusses und die Genehmigung des Gerichts. Das Angebot wird vorher mindestens 14 Tage in der Ediktsdatei bekannt gemacht. In dieser Zeit kann ein Dritter Ihr Angebot überbieten, und eine Bank mit Pfandrecht kann dem freihändigen Verkauf widersprechen.

Auch hier wird in der Regel ohne Gewährleistung verkauft. Dafür sind Verhandlungen über Kaufpreis und Bedingungen möglich, und Sie erhalten oft mehr Unterlagen als bei einer Versteigerung, etwa Pläne, Verträge und Bescheide.

Die Risiken bei unfertigen Bauten

• Baubewilligung: In Wien erlischt sie in der Regel, wenn nicht binnen vier Jahren ab Rechtskraft mit dem Bau begonnen oder binnen vier Jahren ab Baubeginn fertiggestellt wird. Verlängert werden kann nur die Frist für die Fertigstellung, und nur in begründeten Ausnahmefällen. Ist die Bewilligung erloschen, braucht es eine neue nach aktueller Rechtslage.
• Benützung: Bewohnt oder genutzt werden darf erst nach einer vollständigen Fertigstellungsanzeige.
• Bautenstand: Was gebaut ist, ist nicht automatisch richtig gebaut. Mängel, fehlende Nachweise und Witterungsschäden an offenen Bauteilen erhöhen die Restkosten.
• Unterlagen: Fehlende Pläne, Prüfprotokolle oder Statik machen Nachweise teuer.
• Käufer aus dem Bauträgerverkauf: Haben Wohnungskäufer schon bezahlt, sind ihre Rechte zu klären, bevor Sie kaufen.
• Kosten seit dem Stillstand: Die Baupreise sind laut Statistik Austria auch 2026 weiter gestiegen. Alte Angebote und Kalkulationen stimmen nicht mehr.

So rechnen Sie richtig

1. Restkosten ermitteln: Bautenstand vor Ort erheben, fehlende Leistungen nach Gewerken bewerten, Mängel und Schutzmaßnahmen einrechnen.
2. Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Eintragung, Planung, Bauherrenvertretung, Finanzierung, Leerstand bis zur Fertigstellung. Hat der bisherige Eigentümer zur Umsatzsteuer optiert, können 20 % Umsatzsteuer dazukommen. Ob Sie diese als Vorsteuer abziehen können, klärt Ihr Steuerberater.
3. Reserve: Bei unfertigen Bauten deutlich höher als im Neubau. Unbekannte Bauteile sind das größte Risiko.
4. Zielwert: Verkaufserlös oder Wert nach Fertigstellung, gerechnet von einem Sachverständigen.
5. Höchstgebot: Zielwert minus Restkosten, Nebenkosten, Reserve und Ihr Gewinn. Darüber bieten Sie nicht.

Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für rechtliche Schritte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Quellen: Exekutionsordnung (RIS), Insolvenzordnung §§ 117, 120 (RIS), UStG § 19 Abs 1b, Wiener Bauordnung §§ 74, 128 (RIS), Ediktsdatei der Justiz.